Metoda kosztów odtworzenia w wycenie nieruchomości

Przy tej metodzie określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii, której użyto do wzniesienia lub powstania tych części.

Koszt odtworzenia jest kosztem zbudowania hipotecznego budynku funkcjonalnie równorzędnego z budynkiem wycenianym. Nie zawsze jest to replika budynku wycenianego, co jest ważne przy budynkach starych, dla których nie można ustalić ceny materiałów i robót budowlanych. Do zastosowania tej metody wymagana jest posiadanie danych technicznych o wycenianym budynku, danych o cenach materiałów i robót budowlanych oraz o stopniu zużycia technicznego i ekonomicznego budynku.

Metoda ta stosowana jest do wyceny budynków i budowli, które nie są przedmiotem częstych obrotów rynkowych. Można do nich zaliczyć:
- budynki rządowe lub komunalne,
- budynki służby zdrowia (przychodnie, szpitale, sanatoria),
- budynki szkolne (szkoły, przedszkola),
- obiekty kultury (teatry, muzea, biblioteki),
- budynki sportowe (hale, pływalnie),
- budynki transportu (dworce),
- budynki sakralne,
- inne.

Metoda kosztów odtworzenia może być także stosowana we wszystkich
przypadkach w celu określenia wielkości poniesionych nakładów. W tej metodzie
oddzielnie szacuje się budynki i budowle, a wartość wyceny końcowej jest sumą
wartości składowych. W przypadku wyceny budynków wraz z terenem, oddzielnie
szacuje się wartość budynków i niezależnie grunt. Wartość końcowa wyceny
stanowi sumę tych składników.

Algorytm postępowania jest następujący:
1. Oszacowanie wartości gruntu (jeśli zachodzi konieczność).
2. Oszacowanie kosztu odtworzenia budynku w stanie nowym w chwili szacowania.
3. Oszacowanie innych kosztów pośrednich niezbędnych do właściwego funkcjonowania obiektu (urządzenia towarzyszące, uporządkowanie terenu, itp.)
4. Zsumowanie oszacowanych kosztów w celu obliczenia ogólnego kosztu odtworzenia.
5. Oszacowanie zużycia technicznego i funkcjonalnego obiektu.
6. Obliczenie wartości odtworzeniowej zainwestowania na moment szacowania przez odjęcie wartości zużycia obiektu od ogólnego kosztu odtworzenia.
7. Obliczenie wartości odtworzeniowej nieruchomości przez dodanie do bieżącej wartości odtworzeniowej obiektu oszacowanej wartości gruntu.

Wartość (koszt) odtworzenia budynku w stanie nowym oblicza się według wzoru
Wbn= Kb+Kp,

gdzie:
Kb- koszty bezpośrednie budynku,
Kp- koszty bezwzględne pośrednie, tj. towarzyszące i inwestorskie, obejmujące  
koszt opracowania projektów, nadzoru inwestorskiego i autorskiego.

Oszacowanie wartości budynku nowego sposobem kosztów odtworzenia powinno objąć wszystkie rzeczywiste i potencjalne koszty, jakie należałoby ponieść na wzniesienie analogicznego budynku nowego. Koszty te należy uwzględnić w składnikach Kb,i Kp.

Koszty bezpośrednie Kb opisuje wzór:

Kb=R+M+S+Kz+Ko+Z+P

gdzie:
R – wartość robocizny równa sumie iloczynów norm i cen jednostkowych według
KNR
M – wartość materiałów równa sumie iloczynów nakładów i cen jednostkowych
według KNR
S – wartość sprzętu równa sumie iloczynów i nakładów cen jednostkowych według
KNR
Kz- koszty zakupu (zaopatrzenia i transportu zewnętrznego) materiałów ustalone
umownie (szacunkowo)
Ko- wartość kosztów ogólnych
Z – zysk
P – należny podatek

Przy tych znaczeniach koszt Wbn przybiera postać:

Wbn= R+M+S+Kz+Ko+Z+P+Kp,
lub
Wbn= (R+M+S+Kz+Ko+Z+P)*(1+Kp/100).

Wzory te różnią się tym, że w pierwszym występują koszty pośrednie w postaci bezwzględnej podczas gdy w drugim są podawane jako procent kosztów bezpośrednich ustalone na podstawie analizy tego typu kosztów w podobnych obiektach. Największą trudność sprawia wyliczenie szczegółowego obmiaru robót według wcześniej sporządzonej inwentaryzacji budynku lub według dokumentacji powykonawczej oraz sporządzenie szczegółowego kosztorysu według normatywnej bazy zawartej w KNR i bazy cenowej dla poziomu cen, według którego dokonuje się wyceny.

Obliczanie poszczególnych składników we wzorze na Wbn przebiega różnymi technikami.

Jesteś tutaj: Kompendium ekonomii » Nieruchomości » Metoda kosztów odtworzenia w wycenie nieruchomości

Zaloguj się, aby zagłosować