Podejście porównawcze w wycenie nieruchomości - procedura

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego w niedalekiej przeszłości (około dwóch lat wstecz).

W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty, co oznacza, że transakcje kupna - sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego niezbędna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Proces wyceny wymaga zatem wnikliwej analizy rynku tego typu nieruchomości i porównywania sprzedanych nieruchomości z obiektem szacowania. Podejście porównawcze najczęściej jest używane do szacowania wartości nieruchomości lokalowych, komercyjnych oraz gruntowych przeznaczonych do zabudowy. Zasady przewidziane w tym podejściu mogą być także stosowane do określania czynszu i dochodów poza czynszowych z nieruchomości na potrzeby wyceny tych nieruchomości w podejściu dochodowym.

Algorytm postępowania przy wycenie budowli metodą porównawczą składa się z następujących etapów:
1. Opis wraz z charakterystyką lub diagnozą wycenianego budynku.
2. Wybór kilku podobnych budynków, które zostały wcześniej sprzedane i    
których ceny transakcyjne są znane lub można je ustalić.
3. Zestawianie parami budynku wycenianego z budynkami porównawczymi.
4. Wybór głównych cen porównawczych dla poszczególnych par.
5. Ocena wpływu głównych cech porównawczych na ceny transakcyjne na
rynku lokalnym.
6. Określenie różnic, które zachodzą między wybranymi głównymi cechami
w poszczególnych parach porównawczych.
7. Ustalenie wartości (ceny) budynku w zależności od ceny nieruchomości
sprzedanej oraz różnic oraz różnic pomiędzy głównymi cechami w każdej
parze porównawczej.
8. Ustalenie  ostatecznej ceny uśrednionej na podstawie cen uzyskanych z
porównań w parach.

W podejściu porównawczym stosuje się dwie metody: porównywania parami i metodę analizy statystycznej rynku. W obu tych metodach zakłada się, że wartość rynkowa wycenianej nieruchomości znajduje się pomiędzy cenami minimalną a maksymalną, jakie odnotowano na rynku lokalnym. W obu metodach poszukuje się cech różnicujących nieruchomości (nieruchomości są podobne, ale nigdy identyczne). Rzeczoznawca musi znaleźć te różnicujące cechy nieruchomości. Nie poszukuje wszystkich takich cech, a tylko tych, które mają istotny wpływ na ceny.

Mogą do nich należeć: lokalizacja, uzbrojenie gruntu, wielkość działki, kubatura budynku, stopień zużycia, itd.
Wpływ poszczególnych cech może być różny. Oznacza to, że cechy rynkowe mają różne stopnie ważności. W metodyce wyceny przyjmuje się, że wagą cechy jest jej procentowy udział w różnicy pomiędzy ceną maksymalną a minimalną.

∆C =  Cmax - Cmin.

Jesteś tutaj: Kompendium ekonomii » Nieruchomości » Podejście porównawcze w wycenie nieruchomości - procedura

Zaloguj się, aby zagłosować