Czym jest plan zagospodarowania przestrzennego?

Każdy kto  planuje kupno działki i budowę domu, zanim się na to zdecyduje, zapoznaje się z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jego zapisy mogą przesądzić o tym, co potencjalny inwestor będzie mógł zbudować na swojej działce.

Zgodnie z ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 1994 r. każda gmina w Polsce powinna mieć własny plan zagospodarowania przestrzennego. Taki plan jest nie tylko wyrazem polityki gminy, ale przede wszystkim jej prawem miejscowym. O jego randze świadczy to, że jego zapisy mają moc ustawy. Plan zagospodarowania przestrzennego jest więc podstawą działań każdej gminy. Opierając się na nim, gmina wydaje decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę. Jest jednocześnie bardzo ważnym źródłem informacji zarówno dla gminy, jak i dla potencjalnych inwestorów. Jego zapisy decydują m.in. o tym, czy inwestor może budować się na danej działce, czy też nie.

Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym określa, co powinno znaleźć się w planie. Z jej zapisów wynika m.in., że musi on zawierać informacje na temat przeznaczenia terenów (np.: pod budownictwo jednorodzinne albo pod usługi), linii rozgraniczających ulice, dróg publicznych, linii zabudowy, granic terenów chronionych (np.: parków krajobrazowych), a także zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane. Pamiętać należy jednak o tym, że nigdy nie ma dwóch takich samych planów, plany mogą mieć jedynie podobne oznaczenia.

Każdy plan powinien jednocześnie wybiegać w przyszłość - musi np.: przewidzieć, w jakim rejonie może rozwijać się zabudowa mieszkaniowa, gdzie będą tereny rekreacyjne, a także gdzie powinien być bezwzględny zakaz zabudowy.

Plan zagospodarowania przestrzennego zawsze składa się z opisu, czyli tekstu planu zawartego w uchwale rady gminy, i z rysunku planu. Tekst i rysunek wzajemnie się uzupełniają.

Rysunek zawiera różne symbole i oznaczenia. Objaśnienia do niektórych z nich znajdują się w tekście. Z kolei tekst zawiera szczegóły, które nie znalazły się na rysunku, np.: informacje o dopuszczalnej wysokości budynków, rodzaju pokrycia i kącie nachylenia dachu.

Każdy plan jest podzielony na tereny o różnym przeznaczeniu. To jedna z najważniejszych informacji jaką zawiera, bo to, na jakim terenie leży działka, może zadecydować o tym, co będzie mógł zbudować na niej inwestor.  

Tereny te są oznaczone różnymi kolorami i symbolami. Na przykład symbol MU to tereny mieszkaniowo-usługowe, ME to tereny zabudowy jednorodzinnej ekstensywnej (domy można budować tylko na dużych działkach). Z kolei MUW to tereny, gdzie można budować bloki wielorodzinne, a U - tereny usługowe, czyli miejsca, gdzie np. można postawić sklepy. Tereny o różnym przeznaczeniu oddziela specjalna linia rozgraniczająca.

Osobnymi symbolami zaznaczone są tereny, na których mają powstać obiekty niezbędne do obsługi mediów, np. stacje transformatorowe lub przepompownie ścieków. Symbol NO zarezerwowany jest dla wodociągów i kanalizacji, a EE dla energetyki.

Na planie powinny być też zaznaczone tzw. linie zabudowy. Są to linie, wzdłuż których muszą stanąć nowe budynki. Jeżeli zaznaczona jest tzw. linia nieprzekraczalna, oznacza to, że nowo powstające budynki nie mogą wyjść poza nią. Plan może też zawierać informacje na temat zieleni – proponować np.: granice jej przebiegu, a nawet miejsca, gdzie mają stać szpalery drzew. Plan uwzględnia również miejsca objęte ochroną konserwatorską. Inwestor, który buduje na takim terenie, musi uzgadniać projekt budynku z konserwatorem zabytków.

Innym elementem są tzw. strefy uciążliwości (np. rejony obciążeń hałasu lotniczego - miejsca, gdzie często latają samoloty, oraz trasy przebiegu przyszłych dróg). Wówczas inwestor sprawdza, czy miejsce planowanej przez niego inwestycji nie jest narażone na zbytnią uciążliwość hałasu. Z kolei obszary tzw. chronionego krajobrazu oznaczają miejsca wymagające szczególnie starannego opracowania architektonicznego. Jeżeli więc inwestor chce budować na takim obszarze, musi liczyć się z tym, że projekt (np.: domu mieszkalnego jednorodzinnego) będzie musiał uzgodnić z wydziałem architektury i konserwatorem zabytków. Dzieje się tak zazwyczaj, gdy plan opracowywany jest dla miejsc, gdzie są np.: obiekty zabytkowe (pałace, parki krajobrazowe). Architekci urbaniści mogą wtedy wyznaczyć tzw. dominantę, czyli najwyższy budynek terenu (np.: wieżę kościoła), wokół której projektują sieć ulic. Plan zawiera wtedy akcenty widokowe - ulice mogą być tak poprowadzone, aby dominanta była dobrze widoczna.

Za sporządzenie planu odpowiedzialny jest zarząd gminy. Najpierw rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do jego sporządzania oraz informuje mieszkańców, gdzie i kiedy będzie można składać wnioski do planu. Ogłasza to w miejscowej prasie i na tablicy w siedzibie urzędu. Od tej chwili w ciągu 21 dni każdy może złożyć wniosek dotyczący planu.  

Wszystkie wnioski z propozycjami gmina przekazuje do biura projektowego, które będzie wykonywało plan (jest ono wybierane w drodze przetargu).

Plan zagospodarowania przestrzennego przygotowuje zespół specjalistów. Są to zarówno architekci urbaniści, jak i inżynierowie drogowi, a także specjaliści branż sanitarnych, wodno-kanalizacyjnych i energetycznych. Architekci urbaniści projektują całą przestrzeń planu, a inżynierowie drogowi przystosowują ją do rzeczywistości, tworząc sieć dróg. Układ komunikacyjny to 'tkanka', w którą są wpisywane poszczególne tereny, np.: mieszkaniowe, usługowe itp.

Z kolei specjaliści branży wodno-kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i gazowej wpisują w plan poszczególne sieci. W trakcie przygotowywania planu muszą się też wypowiedzieć specjaliści od ochrony środowiska, którzy oceniają, jaki może być wpływ planu na środowisko naturalne.

Czasami konieczna jest też opinia specjalisty od wyceny nieruchomości. Dzieje się tak, np.: gdy w planie następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele mieszkalne. Rzeczoznawca musi ocenić, jaka będzie ich wartość po zmianie planu. Na tej podstawie ustala się m.in. wysokość tzw. renty planistycznej - różnicy między wartością nieruchomości przed i po uchwaleniu planu. Renta nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.

Gdy plan jest już gotowy, biuro projektowe wysyła go na tzw. uzgodnienia do różnych instytucji, które mają miesiąc czasu na odniesienie się do zapisów planu. Są to m.in.: Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad (jeżeli w planie przewidziana jest np. budowa autostrady); straż pożarna (musi sprawdzić, czy w planie są przewidziane m.in. drogi ewakuacyjne); sanepid (np.: gdy na planie znajdują się zakłady usługowe, masarnie, mleczarnie itp.); konserwator zabytków; wydział ochrony środowiska.

Gdy wszystkie instytucje zgłoszą swoje uwagi (i zostaną one uwzględnione w planie), projekt planu jest wykładany do publicznego wglądu. Wyłożenie planu trzeba ogłosić co najmniej siedem dni wcześniej. Projekt wykładany jest na 21 dni. Przez ten czas każdy może się do niego ustosunkować (złożyć protest lub zgłosić zarzut). Protest może złożyć każdy, nawet osoba spoza gminy. Z kolei zarzut może zgłosić tylko osoba, której interes prawny może być naruszony (np. przez czyjąś działkę ma przebiegać droga lub ma zostać zalana wodą i utworzyć zbiornik retencyjny).

Rada gminy musi plan przedstawić wojewodzie, który sprawdza, czy jest on zgodny z prawem. Jeżeli uzna, że w trakcie sporządzania naruszono procedurę uchwalania planu, może stwierdzić jego nieważność. Jeżeli tego nie zrobi, plan ogłaszany jest w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Wchodzi w życie po 14 dniach od ogłoszenia.

Jeżeli chcemy poznać ustalenia miejscowego planu przed kupnem działki, możemy wystąpić do gminy o tzw. wypis i wyrys z planu. Może to zrobić każdy obywatel, niezależnie od tego, czy jest właścicielem działki.

Wyrys to fragment rysunku planu zagospodarowania przestrzennego dla interesującego nas terenu. Z kolei wypis to część opisowa planu zagospodarowania przestrzennego, z którego możemy dowiedzieć się m.in., jakie jest przeznaczenie terenu i co oznaczają inne symbole umieszczone na planie, a także inne szczegóły dotyczące ustaleń planu dla danego terenu.

Decyzję o warunkach zabudowy gmina wydaje na podstawie planu zagospodarowania. Jej treść zależy przede wszystkim od tego, jaki złożyliśmy wniosek. Jeśli złożyliśmy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla domu jednorodzinnego, to gmina musi rozpatrzyć wniosek pod tym właśnie kątem. Jeżeli plan nie przewiduje w tym miejscu zabudowy jednorodzinnej, gmina odmówi wydania decyzji (inaczej byłaby ona nieważna). Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie daje stuprocentowej szansy, że na działce wybudujemy to, co chcemy. Urząd jedynie określa w niej szczegółowe warunki, jakie trzeba spełnić, aby starać się o pozwolenie na budowę.  

Jesteś tutaj: Kompendium ekonomii » Nieruchomości » Czym jest plan zagospodarowania przestrzennego?

Zaloguj się, aby zagłosować