Podejście kosztowe

Podejście kosztowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Zaś za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji.

Stosując podejście kosztowe przy wycenie nieruchomości, otrzyma się jej wartość odtworzeniową. Wartość odtworzeniowa  stanowić może np. podstawę do ubezpieczenia nieruchomości, a także podstawę do ustalenia odszkodowania w pewnych, prawem przewidzianych przypadkach. Art. 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ust. 3 przedstawia tę kwestię w sposób następujący : wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości (Won) jest równa sumie wartości rynkowej gruntu ( Wg) oraz wartości odtworzeniowej obiektów z nim związanych (Wob)

Won = Wg + Wob.

Wartość gruntu należy określić stosując zasady podejścia porównawczego na podstawie rynku nieruchomości gruntowych, nie zabudowanych.
Podstawową przesłanką stosowania podejścia kosztowego jest fakt, iż wartość nieruchomości jest obliczona jako suma wartości działki gruntowej oraz wartości odtworzeniowej pozostałych składników zainwestowania. Stosując to podejście należy przyjąć założenie, że potencjalny nabywca za daną nieruchomość nie zapłaci więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, na tym samym gruncie i o podobnym stopniu zużycia obiektów budowlanych, zlokalizowanych na działce.

Miarą wartości nieruchomości jest więc koszt oszacowany z punktu widzenia potencjalnego nabywcy, a nie przedsiębiorcy budowlanego. Wartość ta zawiera koszty zakupu działki gruntu, jak i wszystkie bezpośrednie i pośrednie koszty budowy obiektów, łącznie z narzutami i zyskiem. Jakie naliczają zwykle jednostki realizując podobne przedsięwzięcia.

Do kosztów odtworzenia zalicza się również nakłady poniesione na wybudowanie urządzeń towarzyszących budynkom, koszty przygotowania i uporządkowania terenu oraz koszty opracowania dokumentacji projektowej i nadzoru budowlanego.

Stosując to podejście należy postępować zgodnie z następującą procedurą:
- oszacowanie wartości działki gruntu,
- ustalenie szacunkowego kosztu odtworzenia, kosztu zastąpienia lub kosztu likwidacji,
- oszacowania wartości zużycia budynku,
- obliczenia wartości odtworzeniowej zainwestowania na czas szacowania,
- obliczenie ostatecznej wartości odtworzeniowej nieruchomości.

W podejściu kosztowym wartość jest ustalana poprzez określenie kosztów odtworzenia nieruchomości w takiej samej technologii lub funkcji w tym samym miejscu i w takim samym stopniu zużycia. Wartość nieruchomości w podejściu kosztowym ustala się według wzoru.

Podejście to zalecane jest do wyceny nieruchomości, na które nie ma popytu na rynku i na które w konsekwencji nie trafiają na rynek lub są sprzedawane bardzo rzadko. W warunkach polskich będzie ono zastosowane m.in. do ustalenia odszkodowań za straty wynikające z klęsk żywiołowych lub do ustalenia wartości nieruchomości w okolicznościach szczególnych.

Jesteś tutaj: Kompendium ekonomii » Nieruchomości » Podejście kosztowe

Zaloguj się, aby zagłosować